Cour d'appel d'Orléans, 1 décembre 2022, 21/002051
| Case Outcome | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
| Date | 01 décembre 2022 |
| Docket Number | 21/002051 |
| Court | Court of Appeal of Orleans (France) |
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/12/2022
la SELARL PRUNIER-D'INDY
la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du : 01 DECEMBRE 2022
No : 186 - 22
No RG 21/00205
No Portalis DBVN-V-B7F-GI6R
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 10 Décembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265262200457689
S.C.I. DE LA BECTHIERE
[Adresse 7]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Constance d'INDY, membre de la SELARL PRUNIER d'INDY, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265263289066185
Madame [W] [K]
née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat Me Sofia VIGNEUX , membre de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Janvier 2021
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 29 SEPTEMBRE 2022, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 01 DECEMBRE 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié reçu le 27 octobre 1987, Mme [Z] veuve [Y] a consenti un bail commercial de neuf ans à M. [J] [I] portant sur le local à usage commercial lui appartenant situé [Adresse 2] à [Localité 9], dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété dont il constitue le lot no11. Ce bail a été cédé en dernier lieu, le 28 février 1997 à Mme [W] [K], pour y exercer sous l'enseigne "Ecritures" l'activité de vente de carterie, papeterie et gravure sur métaux précieux, vente d'objets liés à l'écriture.
Par acte notarié reçu le 29 août 2003, le local a été vendu à la SCI de La Becthière.
Le bail commercial a été renouvelé le 19 juillet 1996, puis à nouveau à compter du 7 juillet 2008 par acte notarié du 26 février 2009.
Suivant acte extrajudiciaire du 30 décembre 2016, réitéré le 17 mars 2017, Mme [W] [K] a notifié à la SCI de La Becthière sa volonté de renouveler le bail qui, en l'absence de réaction du bailleur, s'est renouvelé tacitement.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2017, la SCI de La Becthière a mis en demeure Mme [W] [K] de lui rembourser avant la fin du mois un reliquat des charges de copropriété de l'exercice 2015-2016 soit 289,99 euros au motif que la totalité des charges de copropriété devait être remboursée au bailleur, ainsi que sa part des taxes foncières échues entre 2010 et 2014, soit 1.996 euros.
Par courrier du 2 juillet 2017, Mme [W] [K] a réglé le loyer du 3ème trimestre 2017 ainsi que le reliquat de charges mais, s'étonnant de la demande tardive relative aux taxes foncières a indiqué "ne pas être opposée à ce paiement si vous êtes dans votre droit mais souhaiter régler en plusieurs fois".
Par courrier du 3 juillet 2018, la SCI de La Becthière a réclamé le règlement sous huitaine d'une somme de 289,12 euros au titre des charges de copropriété de l'exercice 2017/2018 (du 1er avril 2017 au 31 mars 2018).
Par acte d'huissier du 31 août 2018, la SCI de La Becthière a assigné Mme [W] [K] devant le tribunal de grande instance de Tours afin de la voir condamner à lui payer la somme de 2.104,92 euros au titre du montant de sa quote-part des taxes foncières échues entre 2010 et 2017 et celle de 289,12 € au titre des charges 2017-2018 afférentes aux parties communes de l'immeuble, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande.
En cours de procédure, par acte sous seing privé du 6 décembre 2019, Mme [K] a conclu avec Mme [C] [L], qui a ultérieurement constitué une SARL "Ecritures et petits papiers" une promesse synallagmatique de vente et d'achat de son fonds de commerce sous conditions suspensives moyennant un prix de 10.000 euros.
Le 12 décembre suivant, la SCI de La Becthière a fait constater par huissier que le local était inoccupé et le magasin fermé.
Le 30 décembre 2019, elle a réclamé à Mme [K] le paiement des charges de copropriété et, visant "les difficultés engendrées par (son) départ surprise à la retraite", a proposé de racheter son fonds pour 10 000 euros en précisant que cette offre était valable jusqu'au 31 janvier 2020.
Le 2 janvier 2020, Maître Vaslin, conseil de Mme [L], a informé la bailleresse du projet de cession.
Après échange de courriers, la SCI de la Becthière a indiqué à sa locataire par courrier recommandé du 24 janvier 2020 qu'elle allait intenter une action en résiliation de bail.
Selon courrier du 31 janvier 2020, Mme [K] a avisé la SCI de La Becthière qu'elle ne pouvait répondre à sa proposition d'achat car elle attendait la réponse définitive de Mme [L] pour concrétiser la vente.
La SCI de La Becthière a formé devant le tribunal une demande additionnelle en résiliation judiciaire du bail.
La cession du fonds de commerce n'a pas abouti et par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2020, Mme [K] a donné congé pour cause de départ à la retraite avec préavis de six mois. Elle a formé devant le tribunal une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000€ pour réparer le préjudice tiré de ce qu'elle n'a pu céder son fonds.
Par jugement en date du 10 décembre 2020, le tribunal judicaire de Tours a :
- condamné Mme [W] [K] à payer à la SCI de La Becthière la somme de 139,25 € au titre du solde des charges de copropriété 2017-2018,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande relative au paiement de charges de copropriété à échoir,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande en résiliation judiciaire du bail portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 2],
- condamné la SCI de La Becthière à payer à Mme [W] [K] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par un exercice abusif de ses droits de bailleur et du droit d'esther en justice,
- condamné la SCI de La Becthière à payer à Mme [W] [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SCI de La Becthière aux dépens qui seront recouvrés par Maître [D] si les conditions en sont réunies conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :
- sur les charges de copropriété : qu'au vu de la généralité des clauses du bail, l'intégralité des charges de copropriété est récupérable de sorte que sur les charges de copropriété de l'exercice 2017-2018, Mme [K] reste devoir un reliquat de 139,25 € ; qu'en revanche, s'agissant de la demande en paiement de charges à échoir, il ne peut être anticipé sur une éventuelle défaillance du preneur, Mme [K] ayant en outre réglé l'intégralité des charges de copropriété de l'exercice 2018-2019,
- sur la demande relative aux taxes foncières : que la SCI n'a pas repris cette demande dans le dispositif de ses dernières écritures et est réputée l'avoir abandonnée ; qu'en outre, le bail stipulait clairement que les taxes foncières restaient à la charge du bailleur, ce que ce dernier ne pouvait ignorer au regard du courrier de Maître [N], notaire rédacteur du bail renouvelé, en date du 18 juillet 2012, qui précisait que le règlement de l'impôt foncier était expressément stipulé à la charge du bailleur,
- sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée en cours de procédure : que Mme [K] a cessé son activité en novembre 2019 compte tenu de la prévision de la date de cession intialement fixée au 1er décembre 2019 et de son état physique et de fatigue, et le délai de fermeture devait permettre au promettant acquéreur de réaliser les travaux d'embellissement et d'aménagement, que si le bail subordonne la cession ou la sous-location du local à l'autorisation du bailleur, cette autorisation n'est pas nécessaire en cas de cession au successeur, ce qui est le cas en l'espèce, qu'ainsi aucun motif de résiliation n'existe,
- sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] : que le bailleur, qui a engagé une procédure pour recouvrer une somme de 139,25 € au titre des charges de copropriété sans avoir recherché préalablement de solution amiable, outre des taxes foncières qu'il savait être à sa charge et en y ajoutant une demande de résiliation du bail destinée à faire échec à une cession du fonds de commerce et à lui permettre de reprendre le local afin de le vendre libre de tout occupant, a abusé de ses droits, causant ainsi un préjudice certain au preneur qui n'a pu céder son fonds de commerce, de sorte qu'il doit être condamné à lui verser en réparation la somme de 10.000 €...
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/12/2022
la SELARL PRUNIER-D'INDY
la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du : 01 DECEMBRE 2022
No : 186 - 22
No RG 21/00205
No Portalis DBVN-V-B7F-GI6R
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 10 Décembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265262200457689
S.C.I. DE LA BECTHIERE
[Adresse 7]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Constance d'INDY, membre de la SELARL PRUNIER d'INDY, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265263289066185
Madame [W] [K]
née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat Me Sofia VIGNEUX , membre de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Janvier 2021
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 29 SEPTEMBRE 2022, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 01 DECEMBRE 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié reçu le 27 octobre 1987, Mme [Z] veuve [Y] a consenti un bail commercial de neuf ans à M. [J] [I] portant sur le local à usage commercial lui appartenant situé [Adresse 2] à [Localité 9], dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété dont il constitue le lot no11. Ce bail a été cédé en dernier lieu, le 28 février 1997 à Mme [W] [K], pour y exercer sous l'enseigne "Ecritures" l'activité de vente de carterie, papeterie et gravure sur métaux précieux, vente d'objets liés à l'écriture.
Par acte notarié reçu le 29 août 2003, le local a été vendu à la SCI de La Becthière.
Le bail commercial a été renouvelé le 19 juillet 1996, puis à nouveau à compter du 7 juillet 2008 par acte notarié du 26 février 2009.
Suivant acte extrajudiciaire du 30 décembre 2016, réitéré le 17 mars 2017, Mme [W] [K] a notifié à la SCI de La Becthière sa volonté de renouveler le bail qui, en l'absence de réaction du bailleur, s'est renouvelé tacitement.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2017, la SCI de La Becthière a mis en demeure Mme [W] [K] de lui rembourser avant la fin du mois un reliquat des charges de copropriété de l'exercice 2015-2016 soit 289,99 euros au motif que la totalité des charges de copropriété devait être remboursée au bailleur, ainsi que sa part des taxes foncières échues entre 2010 et 2014, soit 1.996 euros.
Par courrier du 2 juillet 2017, Mme [W] [K] a réglé le loyer du 3ème trimestre 2017 ainsi que le reliquat de charges mais, s'étonnant de la demande tardive relative aux taxes foncières a indiqué "ne pas être opposée à ce paiement si vous êtes dans votre droit mais souhaiter régler en plusieurs fois".
Par courrier du 3 juillet 2018, la SCI de La Becthière a réclamé le règlement sous huitaine d'une somme de 289,12 euros au titre des charges de copropriété de l'exercice 2017/2018 (du 1er avril 2017 au 31 mars 2018).
Par acte d'huissier du 31 août 2018, la SCI de La Becthière a assigné Mme [W] [K] devant le tribunal de grande instance de Tours afin de la voir condamner à lui payer la somme de 2.104,92 euros au titre du montant de sa quote-part des taxes foncières échues entre 2010 et 2017 et celle de 289,12 € au titre des charges 2017-2018 afférentes aux parties communes de l'immeuble, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande.
En cours de procédure, par acte sous seing privé du 6 décembre 2019, Mme [K] a conclu avec Mme [C] [L], qui a ultérieurement constitué une SARL "Ecritures et petits papiers" une promesse synallagmatique de vente et d'achat de son fonds de commerce sous conditions suspensives moyennant un prix de 10.000 euros.
Le 12 décembre suivant, la SCI de La Becthière a fait constater par huissier que le local était inoccupé et le magasin fermé.
Le 30 décembre 2019, elle a réclamé à Mme [K] le paiement des charges de copropriété et, visant "les difficultés engendrées par (son) départ surprise à la retraite", a proposé de racheter son fonds pour 10 000 euros en précisant que cette offre était valable jusqu'au 31 janvier 2020.
Le 2 janvier 2020, Maître Vaslin, conseil de Mme [L], a informé la bailleresse du projet de cession.
Après échange de courriers, la SCI de la Becthière a indiqué à sa locataire par courrier recommandé du 24 janvier 2020 qu'elle allait intenter une action en résiliation de bail.
Selon courrier du 31 janvier 2020, Mme [K] a avisé la SCI de La Becthière qu'elle ne pouvait répondre à sa proposition d'achat car elle attendait la réponse définitive de Mme [L] pour concrétiser la vente.
La SCI de La Becthière a formé devant le tribunal une demande additionnelle en résiliation judiciaire du bail.
La cession du fonds de commerce n'a pas abouti et par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2020, Mme [K] a donné congé pour cause de départ à la retraite avec préavis de six mois. Elle a formé devant le tribunal une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000€ pour réparer le préjudice tiré de ce qu'elle n'a pu céder son fonds.
Par jugement en date du 10 décembre 2020, le tribunal judicaire de Tours a :
- condamné Mme [W] [K] à payer à la SCI de La Becthière la somme de 139,25 € au titre du solde des charges de copropriété 2017-2018,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande relative au paiement de charges de copropriété à échoir,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande en résiliation judiciaire du bail portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 2],
- condamné la SCI de La Becthière à payer à Mme [W] [K] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par un exercice abusif de ses droits de bailleur et du droit d'esther en justice,
- condamné la SCI de La Becthière à payer à Mme [W] [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la SCI de La Becthière de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SCI de La Becthière aux dépens qui seront recouvrés par Maître [D] si les conditions en sont réunies conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :
- sur les charges de copropriété : qu'au vu de la généralité des clauses du bail, l'intégralité des charges de copropriété est récupérable de sorte que sur les charges de copropriété de l'exercice 2017-2018, Mme [K] reste devoir un reliquat de 139,25 € ; qu'en revanche, s'agissant de la demande en paiement de charges à échoir, il ne peut être anticipé sur une éventuelle défaillance du preneur, Mme [K] ayant en outre réglé l'intégralité des charges de copropriété de l'exercice 2018-2019,
- sur la demande relative aux taxes foncières : que la SCI n'a pas repris cette demande dans le dispositif de ses dernières écritures et est réputée l'avoir abandonnée ; qu'en outre, le bail stipulait clairement que les taxes foncières restaient à la charge du bailleur, ce que ce dernier ne pouvait ignorer au regard du courrier de Maître [N], notaire rédacteur du bail renouvelé, en date du 18 juillet 2012, qui précisait que le règlement de l'impôt foncier était expressément stipulé à la charge du bailleur,
- sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée en cours de procédure : que Mme [K] a cessé son activité en novembre 2019 compte tenu de la prévision de la date de cession intialement fixée au 1er décembre 2019 et de son état physique et de fatigue, et le délai de fermeture devait permettre au promettant acquéreur de réaliser les travaux d'embellissement et d'aménagement, que si le bail subordonne la cession ou la sous-location du local à l'autorisation du bailleur, cette autorisation n'est pas nécessaire en cas de cession au successeur, ce qui est le cas en l'espèce, qu'ainsi aucun motif de résiliation n'existe,
- sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] : que le bailleur, qui a engagé une procédure pour recouvrer une somme de 139,25 € au titre des charges de copropriété sans avoir recherché préalablement de solution amiable, outre des taxes foncières qu'il savait être à sa charge et en y ajoutant une demande de résiliation du bail destinée à faire échec à une cession du fonds de commerce et à lui permettre de reprendre le local afin de le vendre libre de tout occupant, a abusé de ses droits, causant ainsi un préjudice certain au preneur qui n'a pu céder son fonds de commerce, de sorte qu'il doit être condamné à lui verser en réparation la somme de 10.000 €...
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