Marchands de biens : régime applicable en matière de TVA et de droits d'enregistrement
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Une étude réalisée par le service Infodoc Experts du Conseil Supérieur de l'Ordre des Experts-Comptables
Les opérations immobilières réalisées par les marchands de biens soulèvent en pratique un certain nombre d'interrogations au regard du régime applicable en matière de taxe sur la valeur ajoutée et de droits d'enregistrement.
Ces interrogations résultent de la diversité des opérations auxquelles ils sont susceptibles de se livrer. L'activité immobilière du marchand de biens est certes plus connue sous l'angle de « l'achat-revente ». Toutefois, dans la réalité, il peut participer à d'autres opérations telles que les opérations de construction ou, éventuellement, la location temporaire ou permanente des biens immobiliers qu'il possède en stock.
D'où la nécessité pour le praticien d'être attentif non seulement aux termes des actes passés lors de l'acquisition d'un bien immobilier, mais également à la réalité des opérations auxquelles s'est ensuite effectivement livré le professionnel, car il peut en résulter des modifications significatives au regard du régime de taxe sur la valeur ajoutée applicable ou des droits d'enregistrement.
Il nous est apparu intéressant, à ce titre, d'examiner les règles applicables aux différentes opérations immobilières auxquelles peut participer un marchand de biens. Par ailleurs, nous nous attacherons à décrire les régimes applicables à certaines opérations particulières, telles que la location temporaire d'un immeuble en stock ou sa conservation définitive.
Dès ce stade, le marchand de biens devra se positionner au regard de l'opération à laquelle il envisage de participer.
Dans cette situation, le marchand de biens pourra utilement se référer au régime spécial institué par l'article 1115 du Code général des impôts qui lui permet de soumettre l'acquisition au seul droit réduit d'enregistrement de 0,715%, à la condition, toutefois qu'il prenne dans l'acte l'engagement de céder le bien dans le délai de quatre ans.
Ce régime spécial n'est pas applicable en principe aux immeubles neufs, ni aux terrains à bâtir. Toutefois, il est prévu que le régime puisse s'appliquer par exception à l'achat d'un terrain à bâtir, qui devrait normalement entrer dans le champ d'application de la TVA immobilière, lorsque le marchand de bien le destine exclusivement à la revente à un constructeur, en l'état ou après y avoir réalisé certains travaux d'aménagement. En effet, le marchand a le choix, pour les terrains à bâtir, entre les deux régimes.
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C'est le cas type de l'acquisition d'un terrain à bâtir, soumise ici à la TVA immobilière et exonérée de droits d'enregistrement (paiement, cependant, d'un droit fixe de 125 € depuis le 1er janvier 2006), sous réserve qu'un engagement de construire dans le délai de quatre ans (prorogé automatiquement d'un an) soit pris dans l'acte.
Ce même régime peut également trouver à s'appliquer à l'acquisition d'un immeuble neuf, ou d'un immeuble ancien destiné à être démoli en vue d'une reconstruction, ou à la réalisation d'opérations de rénovation telles quelles aboutissent en définitive à la création d'un immeuble neuf. Dans ce cas, l'acquisition est soumise à la TVA immobilière et à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%.
Il s'agit ici de la revente, par le marchand de biens, d'un immeuble ancien (achevé depuis de cinq ans) sur lequel il n'a effectué que de simples travaux d'aménagement
Sa revente entre dans le champ d'application des droits d'enregistrement, qui sont dus par l'acquéreur. Le marchand de bien est, de son coté, redevable de la « TVA sur la marge ». La TVA au taux de 19,6% s'applique sur la marge qui correspond à la différence entre, d'une part, le prix de vente du bien augmenté des charges y attachées, ou sa valeur vénale si elle est supérieure et, d'autre part, son prix d'acquisition.
A noter : Si la revente du bien n'intervient pas dans le délai de quatre ans sur lequel s'est engagé le marchand de biens, il devra, en sus, procéder à la régularisation des droits...
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