Le logement décent : A la recherche d'une définition
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Par Emmanuelle Caro, Notaire assistant.
Depuis la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains, dite « loi SRU », le propriétaire bailleur a l'obligation de délivrer au locataire un logement décent.
Cette obligation mise à la charge du bailleur s'applique aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Elle s'applique également aux locations d'immeuble à usage d'habitation soumises aux dispositions du Code civil, dès lors qu'il s'agit de l'habitation principale du locataire.
Le droit au logement décent a été instauré en vue d'améliorer l'habitat sur le marché locatif. Son étude va permettre de définir la notion de logement décent et de connaître les obligations du bailleur. Du point de vue de la profession notariale, elle va également permettre de déterminer les obligations du notaire liées à la décence du logement.
L'application concrète d'une telle notion nécessite une définition précise. Il s'agit de se demander si les textes légaux existants sont suffisants pour en donner une définition satisfaisante ou bien s'il est nécessaire de distinguer cette notion des normes et notions voisines. Pour que l'obligation à la charge du bailleur soit effective, le locataire doit avoir à sa disposition des recours. Il faut alors s'interroger sur les recours existants et sur les conséquences de cette obligation au regard du devoir de conseil du notaire.
Il convient d'examiner dans une première partie la notion de logement décent, puis dans une deuxième partie la distinction de cette notion des normes et notions voisines avant de se pencher sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et sur le devoir de conseil du notaire qui en résulte.
La notion de logement décent trouve sa définition principalement dans la loi. Toutefois, la définition donnée semblant quelque peu imprécise, il a été nécessaire de pallier à ces imprécisions.
Aucune définition n'est donnée par le Code civil. L'article 1719 du Code civil énonce que « Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1º de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. »
Une définition est donnée par un autre texte, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dont les deux premiers alinéas sont ainsi rédigés :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des réglementations spécifiques
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C'est le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 qui a précisé les caractéristiques du logement décent donné en location par le bailleur. Sont ainsi définies les normes minimales des logements donnés en location. Les deux articles principaux sont les articles 2 et 3 qui donnent les caractéristiques du logement décent dans l'ordre énoncé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : les conditions tenant à la sécurité physique et à la santé du locataire puis l'énumération des éléments d'équipement et de confort.
Selon l'article 2, le logement décent est d'abord un logement dont l'état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires. Six catégories d'obligations sont ainsi à la charge du bailleur :
1) Le « clos et le couvert » doivent être assurés. Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remon- tées d'eaux. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
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2) Les dispositifs de retenue des personnes tels que les garde-corps des fenêtres, des escaliers, des loggias et des balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.
3) Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique du locataire provenant des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement. Cette disposition vise tout particulièrement la réglementation actuelle portant sur l'amiante, le plomb et les termites.
4) Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
5) Les dispositifs d'ouverture et de ventilation du logement doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
6) Les pièces principales, à savoir les pièces destinées au séjour ou au sommeil, doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Aux termes de l'article 3 dudit décret, le logement doit également être doté d'éléments d'équipement et de confort nécessaires à l'habitation. Ces éléments sont répartis en six rubriques :
1) Les équipements de chauffage doivent être munis de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptés aux caractéristiques du logement. L'installation doit permettre un chauffage normal.
2) Le logement doit comporter une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale.
3) Le logement doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphons.
4) Le logement comporte une cuisine ou un coin cuisine qui doit être aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé à une installation...
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