Cour d'appel de Toulouse, 22 octobre 2018, 16/019781

Case OutcomeInfirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Docket Number16/019781
Date22 octobre 2018
CourtCourt of Appeal of Toulouse (France)
22/10/2018

ARRÊT No279

No RG 16/01978
CB/MT

Décision déférée du 29 Mars 2016 - Tribunal de Grande Instance de Toulouse - 12/03154
M. X...








SARL 3F PROMOTION


C/

Louis- Y...
Annie Z... épouse Y...
SCI LE PARC MEDIEVAL
SAS GROUPE PATRIMOINE CONSEILS





























INFIRMATION




Grosse délivrée

le

à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT
***
APPELANTE

SARL 3F PROMOTION
[...]
Représentée par Me Mathieu A... de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur Louis- Y...
[...]
Représenté par Me Delphine B..., avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Yves F... , avocat plaidant au barreau de LYON

Madame Annie Z... épouse Y...
[...]
Représentée par Me Delphine B..., avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Yves F... , avocat plaidant au barreau de LYON

SCI LE PARC MEDIEVAL
[...]
Représentée par Me Mathieu A... de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS GROUPE PATRIMOINE CONSEILS
[...]
Représentée par Me Jacques C... de la D... , avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. E..., président
C. ROUGER, conseiller
C. MULLER, conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. BERNAD

ARRÊT :

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. E..., président, et par C. PREVOT, greffier de chambre






Exposé des faits et de la procédure

La Sci Le Parc Médiéval a entrepris la réalisation d'une résidence de 78 appartements répartis en trois immeubles et [...] lotissement "les Troubadours" éligible au dispositif fiscal "De Robien" et en a confié sa commercialisation à la Sarl Patrimoine de France qui a elle-même mandaté des agents commerciaux indépendants dont la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
Elle a vendu en l'état futur d'achèvement suivant contrat préliminaire du 27 juillet 2005 et acte notarié du 12 octobre 2005 signés par sa gérante, la Sarl 3 F Promotion, un appartement de type 3 de 57 m² formant le lot no 57 outre deux parkings extérieurs no 131 et 132 pour le prix de 146.330 € à M. Louis Y... et à son épouse Mme Annie Y..., financé au moyen d'un prêt de même montant souscrit auprès de la société Union de Crédit pour le Bâtiment au taux révisable de 3,23 % d'une durée de 20 ans remboursable en mensualités de 975,71 € avec différé de deux ans, garanti par des assurances groupe auxquelles ils ont adhéré, souscrites par la Sci Le Parc Médiéval auprès de la société Ace Europe par l'intermédiaire du courtier la Lyonnaise de Garantie couvrant le risque de vacance locative, de loyers impayés et de perte lors de la revente du bien dont la gestion a été confiée par mandat à la Sarl Elience.
Le procès-verbal de livraison est en date du 20 février 2007.
Aucun locataire n'ayant été trouvé pour ce logement dans l'année suivante, les propriétaires n'ont pu bénéficier des avantages fiscaux, ce qui les a conduit à procéder en 2008 au remboursement du prêt par anticipation, source de pénalités et à mettre en vente le bien en 2012, M. Y... ayant perdu son emploi le 30 juin 2009 mais s'étant vu opposer un refus de garantie au motif que, lors de son licenciement, il avait plus de 55 ans.

Par acte d'huissier du 19 septembre 2012 et 23 avril 2013 M. et Mme Y... ont fait assigner la Sci le Parc Médiéval, la Sarl 3F Promotion en sa qualité de gérant de cette société et la Sas Groupe Patrimoine Conseils devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis.
Par jugement en date du 29 mars 2016 cette juridiction a
- déclaré la Sarl 3F Promotion et la Sas Groupe Patrimoine Conseils co-responsables envers les époux Y... d'un préjudice de perte chance de ne pas contracter, évalué à 17.000 € et leur a enjoint de leur payer in solidum cette somme
- condamné ces deux sociétés à leur payer in solidum une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi elle a estimé "qu'en achetant un immeuble sans envisager de faire le moindre apport personnel, selon un régime spéculant sur la pérennité de la conjoncture et l'existence d'un marché locatif solvable pendant toute la durée de la défiscalisation, en acceptant un décalage significatif entre les échéances de remboursement et le montant des loyers et en misant sur les avantages fiscaux pour les compenser pendant les premières années, les époux Y... ont pris un risque financier qui n'a pas été dissimulé.
En revanche, les acquéreurs peuvent reprocher à la société venderesse pour le compte de qui la vente a été faite, société qui entre dans un système intégré de sociétés en lien entre elles pour se partager les tâches de construction, de gestion et de démarchage sous la houlette d'une société holding, d'avoir commis une faute consistant à taire la saturation du marché immobilier local de Carcassonne qui était déjà de notoriété publique à la date de la vente à tel point que 6 ans après, en 2012, plus de 3.000 logements étaient encore vacants ; il y a défaut de mise en garde de sorte que les demandes indemnitaires des époux Y... peuvent être accueillies au titre d'une perte de chance de ne pas contracter et donc d'avoir évité d'acquérir le bien litigieux qui a indéniablement perdu de sa valeur marchande leur causant un préjudice financier, peu important que ce bien ne soit pas encore revendu, la perte comme le préjudice étant certains et irrécupérables, et qui peut être évalué à un tiers de la perte causée soit 17.000 € puisque le bien ne peut être revendu au-delà de 95.000 € soit une perte de 51.000 € (146.330 € - 95.000 €).
Elle a débouté les époux Y... de leur demande au titre de la perte des avantages fiscaux, "s'agissant d'une action en responsabilité fondée sur la gestion de l'immeuble alors que ni la société venderesse ni la société qui les a démarchés n'ont pour objet de gérer l'immeuble".

Par déclaration en date du 18 avril 2016 la Sarl 3F Promotion a interjeté appel général de ce jugement en intimant M. et Mme Y... et la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
Par acte du 2 septembre 2016 la Sas Groupe Patrimoine Conseils a formé appel provoqué à l'encontre de la Sci le Parc Médiéval.

Moyens des parties

La Sarl 3F Promotion et la Sci le Parc Médiéval demandent dans leurs dernières conclusions du 22 février 2018, au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, 1850, 1134 et 1147 du code civil et L111-1 et L111-2 du Code de la consommation, de
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Sarl 3F Promotion
- le confirmer en ce qu'il a mis hors de cause la Sci le Parc Médiéval
- dire que le tribunal a statué ultra petita,
- dire n'y avoir lieu à condamnation à leur encontre au titre d'un prétendu défaut de conseil quant à la valeur du bien vendu
En toute hypothèse,
- dire que la demande relative à un défaut de conseil relatif à la valeur du bien vendu est une demande nouvelle et la déclarer irrecevable en appel
A titre subsidiaire,
- mettre hors de cause la Sarl 3F Promotion
- dire prescrite l'action engagée à leur encontre
A titre infiniment subsidiaire,
- dire qu'elles n'ont commis aucune faute
- rejeter l'intégralité des demandes des époux Y... à leur encontre
- condamner les époux Y... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à chacune d'elles ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elles font grief au premier juge d'avoir statué ulta petita en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile puisque les époux Y... recherchaient la responsabilité de la Sarl 3F Promotion pour manquement à son obligation d'information relative...

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