Cour d'appel de Pau, 29 novembre 2012, 11/02841

Case OutcomeInfirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Docket Number11/02841
Date29 novembre 2012
CourtCourt of Appeal of Pau (France)

DS/ BLL

Numéro 12/


COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1

ARRET DU 29/ 11/ 2012

Dossier : 11/ 02841


Nature affaire :

Action en contestation de congé et/ ou demande de renouvellement de bail


Affaire :

Catherine X...

C/

SCI IMMOGAL


Grosse délivrée le :
à :


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A R R E T


Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Novembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.


* * * * *


APRES DÉBATS


à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2012, devant :


Monsieur BERTRAND, Président

Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011 chargé du rapport

Monsieur LE-MONNYER, Conseiller


assistés de Madame OSSELE-MENGUETE, Greffier, présent à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.


dans l'affaire opposant :

APPELANTE :


Madame Catherine X...
née le 01 Janvier 1958 à TARBES (65000)
de nationalité Française
...
65320 BORDERES SUR L ECHEZ

représentée par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour
assistée de Me PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS


INTIMEE :


SCI IMMOGAL
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
Route de Pau
Centre Commercial Méridien
65420 IBOS

représentée par la SCP LONGIN-LONGIN DUPEYRON-MARIOL avocats à la Cour
assistée de Me VERLIAT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision
en date du 07 JUIN 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La S. C. I IMMOGAL est propriétaire depuis le 30 novembre 2006 de locaux commerciaux composant la galerie marchande dite de l'Ormeau à Tarbes.

A la suite d'un avis défavorable à la continuité de l'exploitation émis le 22 février 2007 par la sous-commission départementale de sécurité, la S. C. I. IMMOGAL a décidé de créer une nouvelle galerie marchande et obtenu un permis de démolir, le 9 juillet 2007 et de construire, les 10 et 18 décembre 2007.

Par actes d'huissiers des 27 et 28 décembre 2007, elle a fait délivrer à ses locataires commerciaux, dont Madame Catherine X..., un congé pour le 30 juin 2008 comportant refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement.

Par acte d'huissier du 25 mars 2008 Madame X... a fait assigner la SCI IMMOGAL devant le tribunal de grande instance de Tarbes pour obtenir à titre principal la nullité du congé délivré pour une date erronée et subsidiairement la désignation d'un expert afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.

Le 26 juin 2008, la SCI IMMOGAL a fait délivrer à sa locataire un nouveau congé pour le 31 décembre 2008, remplaçant et annulant le précédent congé.

Le 3 février 2009, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise judiciaire sur l'indemnité d'éviction.

L'expert désignée, Madame B..., a clos ses opérations le 15 décembre 2009.

Par jugement du 7 juin 2011, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal a :

- pris acte de l'accord des parties sur la validité du congé et les effets du congé fixés au 31 décembre 2008,

- pris acte du refus de Madame Catherine X... de toute tentative de médiation,

- homologué le rapport d'expertise judiciaire,

- condamné la SCI IMMOGAL à payer les indemnités suivantes :

* en cas de transfert d'activité 110. 760 €,

* en cas de cessation d'activité :

indemnité principale : 65. 000 €,
indemnité de remploi : 6. 500 €,
indemnité pour perte de stock : sur justificatifs,

- débouté Madame Catherine X... de ses autres demandes,

- condamné Madame Catherine X... à payer la somme de 457, 13 € à titre d'arriérés de charges sur l'année 2007 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au prix du loyer conventionnel à compter du 1er janvier 2009,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SCI IMMOGAL à payer la somme de 1. 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par déclaration du 29 juillet 2011, Madame X... a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 février 2012, elle demande de :

- infirmer le jugement et statuant à nouveau,

- la dire recevable en sa demande de contestation des congés pour démolir et reconstruire l'immeuble existant comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement délivré par la SCI IMMOGAL et 27 décembre 2007 et 26 juin 2008 et condamner cette dernière à verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-18 du code de commerce,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait, sans se contredire, homologuer le rapport d'expertise judiciaire et fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 65. 000 €, après péréquation entre les différentes méthodes, alors même que l'experte avait expressément retenu la seule méthode par comparaison fixant la valeur du droit au bail à la somme de 80. 600 €,

- en conséquence fixer l'indemnité principale à la somme de 166. 734 €, selon l'estimation au moins proposée par Madame l'expert C...dans son rapport d'expertise amiable,

- fixer l'indemnité de remploi à la somme de 16. 673 €, soit 10 % de l'indemnité principale, taux retenu par l'expert judiciaire,


- dire et juger que le premier juge ne pouvait la débouter de sa demande de prise en charge du pas-de-porte réclamée par la société FINANCIÈRE LAZARE pour ces locaux de réinstallation au 63 rue Carnot, eu égard aux dispositions de l'arrêt de la troisième chambre de la Cour de Cassation du 15 octobre 2008 invoqué dans ses écritures et du fait qu'elle a elle-même payer un pas-de-porte lors de son entrée dans les lieux dont elle est aujourd'hui évincée,

- en conséquence, intégrer dans les indemnités accessoires à lui revenir la somme de 239. 200 € réclamée par le bailleur du 63 rue Carnot au titre du pas-de-porte,

- fixer l'indemnité compensatrice des frais de déménagement à la somme de 1. 435, 20 € TTC, retenue par l'expert judiciaire,

- fixé l'indemnité pour frais divers à la somme de 1. 500 €, retenue par l'expert judiciaire,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait écarter d'indemnité pour perte de stock dans l'hypothèse d'un transfert du fond sans donner aucune motivation,

- fixer l'indemnité à valoir pour perte sur stock à la somme de 9. 713 €,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait limiter l'indemnité pour frais d'agencement et d'installation à la somme de 5. 000 €, même s'ils sont amortis sur le plan comptable, eu égard aux dispositions de l'arrêt de la troisième chambre de la Cour de Cassation du 21 mars 2007 invoqué dans ses écritures, ni juger que par la clause d'accession figurant dans le bail commercial les agencements sont devenus la propriété du bailleur alors qu'en l'espèce nous ne nous trouvions pas en fin de bail, mais en cours de bail, le prochain terme contractuel étant fixé au 31 décembre 2011 et non au 31 décembre 2008,

- en conséquence, fixer l'indemnité pour travaux et agencements non amortis à la somme de 10. 000 €, retenue par Madame C...dans son rapport d'expertise amiable,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait limiter l'indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 32. 685 € en appliquant une pondération sur les devis fournis, alors même que c'est une somme de 95 680 € TTC qu'elle devra effectivement débourser pour sa réinstallation au 63 rue Carnot pour la seule partie de 71, 44 m ², et que l'expert a commis une erreur matérielle sur la surface qui lui sera allouée,

- en conséquence, fixer l'indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 95 680 € TTC,

- fixer l'indemnité pour double loyer à la somme de 4. 631 €,

- fixer l'indemnité pour compensation du coût fiscal qu'elle va devoir supporter du fait de l'interruption de son bail à la somme de 166 734 € x 32, 50 % = 53. 188 € (à parfaire),


- fixer l'indemnité pour son préjudice moral à la somme de 50. 000 €,

- en conséquence fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 652. 614 € (sauf à parfaire) sur le fondement de la valeur de son droit au bail, ayant choisi de transférer son activité, et condamner la SCI IMMOGAL à lui payer cette somme,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait, sans se contredire, homologuer le rapport d'expertise et fixer une indemnité d'occupation à hauteur de l'ancien loyer d'un montant de 1. 133, 59 €/ mois, soit quatre fois supérieure à la valeur locative proposée par l'expert (300 €/ mois), dont elle avait demandé en outre qu'elle soit affectée d'un abattement de 30 % au titre de la précarité conformément à une jurisprudence constante, soit à la somme de 210 €/ mois,

- en conséquence, vu les conclusions des rapports d'expertises judiciaire et amiable, fixer le montant de l'indemnité d'occupation à régler à compter du 1er janvier 2009 à un montant de 210 €/ mois HT,

- dire et juger que le premier juge ne pouvait la débouter de sa demande de dommages et intérêts compensatoires, en raison du préjudice que lui a causé le comportement fautif de la SCI IMMOGAL qui a enfreint ses obligations contractuelles en déniant volontairement à entretenir l'ancienne galerie marchande et en gênant l'accès pendant les travaux de construction de la nouvelle galerie, ce qui a engendré une perte importante de son chiffre d'affaires et de son résultat en 2009, 2010 et 2011,

- en conséquence la condamner à lui payer la somme de 70. 089 €, à titre de dommages et intérêts compensatoires, détaillée comme suit :

*pour les pertes comptabilisées sur l'exercice clos le 31 mai 2009 : 21. 253 €,
*pour les pertes comptabilisées sur l'exercice clos le 31 mai 2010 : 10. 075 €,
*pour les pertes comptabilisées sur l'exercice clos le 31 mai 2011 : 2. 174 €,
*pour les pertes des bénéfices...

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