Cour d'appel d'Orléans, 17 février 2022, 20/011031
| Case Outcome | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
| Date | 17 février 2022 |
| Docket Number | 20/011031 |
| Court | Court of Appeal of Orleans (France) |
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2022
Me Estelle GARNIER
la SCP LE METAYER ET ASSOCIES
ARRÊT du : 17 FEVRIER 2022
No : 32 - 22
No RG 20/01103
No Portalis DBVN-V-B7E-GE7B
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 30 Avril 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255589270690
S.A.R.L. SOCIETE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA PROPRIETE IMMO BILIERE - SDPI - Nouvelle dénomination de la S.A.R.L. PINSOLLE POMARET & ASSOCIES,
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,
[Adresse 4]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255685091752
Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
Madame [L] [P] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Juin 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Octobre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 09 DECEMBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 17 FEVRIER 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié reçu le 13 février 2014 par Maître [K]-[Y] notaire à [Localité 10], M. [M] [Z] et son épouse Mme [L] [P] ont acquis un fonds de commerce de café, débit de boissons, licence IV, restaurant, bar, loterie, débit de tabac, sis à [Adresse 2]. Cette cession englobait le droit au bail commercial consenti sur le local par la propriétaire Mme [V] [J] veuve [W] selon acte du 13 octobre 2005 reçu par Maître [X] notaire à [Adresse 2], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2005 jusqu'au 1er octobre 2014. La bailleresse est intervenue à l'acte de cession du fonds de commerce pour consentir à la cession du droit au bail, agréer M et Mme [Z] et promettre le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux même charges et conditions et au même loyer révisé que le bail d'origine.
Par acte notarié du 24 octobre 2015 reçu par Maître [N], notaire à [Localité 6], Mme [J] veuve [W] a vendu l'immeuble à la société Pinsolle Pomaret & Associés, dont la dénomination actuelle est la Société pour le développement de la propriété immobilière (la SDPI).
Par acte du 28 janvier 2016, la société Pinsolle Pomaret & Associés a fait délivrer aux locataires un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que Mme [Z] n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés.
Elle a fait délivrer le même jour aux époux [Z] un acte de dénonciation du procès-verbal de constat par huissier avec sommation visant la clause résolutoire du bail pour avoir réalisé des travaux condamnant une porte cochère par un mur avec une seule porte fermée à clé et ne permettant pas aux autres locataires de jouir de leur droit de passage.
M. et Mme [Z] ont contesté le congé et le jeu de la clause résolutoire, en saisissant en référé le président du tribunal de grande instance par Orléans qui, par ordonnance en date du 29 avril 2016 confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 6 avril 2017, a dit n'y avoir lieu à référé.
Par acte du 10 janvier 2018, M et Mme [Z] ont fait assigner la SDPI devant le tribunal de grande instance d'Orléans afin, principalement de dire que la société Pinsolle Pomaret et associés est tenue par la promesse de renouvellement de bail commercial donnée par le précédent propriétaire des murs, Mme [J] veuve [W], de constater le renouvellement automatique du bail, de dire que le congé et la sommation délivrés aux époux [Z] le 28 janvier 2016 sont nuls et sans effet, d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à faire effectuer à ses frais les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
La société SDPI a notamment sollicité le débouté de toutes les demandes des consorts [Z] et la validation du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, outre l'expulsion des époux [Z].
Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a statué ainsi :
Déclare l'action et les demandes formées par les parties recevables,
Dit que la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] par Mme [F] [D] [R] à M. [M] [A] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], reçu le 13 février 2014 par Maître [G] [K]-[Y], notaire à [Localité 10], est opposable à la SARL société pour le développement de la proprité immobilière (SDPI),
Dit que la SARL SDPI est tenue par la promesse de renouvellement du bail commercial donnée par Mme [J] veuve [W] et doit régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial,
Fait injonction à la SARL société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI), de régulariser dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'acte de renouvellement du bail commercial avec M. [M] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], prenant effet à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail d'origine en date du 13 octobre 2005 et au même loyer révisé légalement tel que prévu dans le bail d'origine,
Dit que le congé à fin de mettre fin au bail, délivré par la SARL SDPI à M. et Mme [Z] par acte d'huissier qui leur a été signifié le 28 janvier 2016 est nul et sans effet,
Déboute M. [M] [Z] et Mme [L] [Z] de leur demande afin de constater la tacite reconduction du contrat de bail en date du 23 octobre 2005,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de dire et juger le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, du fait de l'absence d'inscription de Mme [P] épouse [Z] au Registre du Commerce et des Sociétés d'Orléans et d'ordonner en conséquence l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la Force Armée,
Dit que la sommation sous peine de clause résolutoire du contrat de bail, signifiée le 27 janvier 2016 à M. et Mme [Z] par la SARL SDPI est injustifiée et infondée et qu'il n'y a donc pas lieu à donner effet à la clause résolutoire du contrat de bail,
Déboute la société SDPI de sa demande reconventionnelle afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des consorts [Z],
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des époux [Z] et d'ordonner leur expulsion,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle à titre subsidiaire afin de constater l'accord des parties sur les termes du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014,
Fait injonction à la société SDPI d'avoir à faire effectuer, à ses propres frais, les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Condamne la société SDPI aux entiers dépens de la présente instance,
Condamne la société SDPI à verser à M. [Z] et Mme [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Accorde à la SCP Le Metayer et associés avocats, le droit à recovurement contre la SARL SDPI des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
Déboute les...
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2022
Me Estelle GARNIER
la SCP LE METAYER ET ASSOCIES
ARRÊT du : 17 FEVRIER 2022
No : 32 - 22
No RG 20/01103
No Portalis DBVN-V-B7E-GE7B
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 30 Avril 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255589270690
S.A.R.L. SOCIETE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA PROPRIETE IMMO BILIERE - SDPI - Nouvelle dénomination de la S.A.R.L. PINSOLLE POMARET & ASSOCIES,
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,
[Adresse 4]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265255685091752
Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
Madame [L] [P] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Juin 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Octobre 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 09 DECEMBRE 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 17 FEVRIER 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié reçu le 13 février 2014 par Maître [K]-[Y] notaire à [Localité 10], M. [M] [Z] et son épouse Mme [L] [P] ont acquis un fonds de commerce de café, débit de boissons, licence IV, restaurant, bar, loterie, débit de tabac, sis à [Adresse 2]. Cette cession englobait le droit au bail commercial consenti sur le local par la propriétaire Mme [V] [J] veuve [W] selon acte du 13 octobre 2005 reçu par Maître [X] notaire à [Adresse 2], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2005 jusqu'au 1er octobre 2014. La bailleresse est intervenue à l'acte de cession du fonds de commerce pour consentir à la cession du droit au bail, agréer M et Mme [Z] et promettre le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux même charges et conditions et au même loyer révisé que le bail d'origine.
Par acte notarié du 24 octobre 2015 reçu par Maître [N], notaire à [Localité 6], Mme [J] veuve [W] a vendu l'immeuble à la société Pinsolle Pomaret & Associés, dont la dénomination actuelle est la Société pour le développement de la propriété immobilière (la SDPI).
Par acte du 28 janvier 2016, la société Pinsolle Pomaret & Associés a fait délivrer aux locataires un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que Mme [Z] n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés.
Elle a fait délivrer le même jour aux époux [Z] un acte de dénonciation du procès-verbal de constat par huissier avec sommation visant la clause résolutoire du bail pour avoir réalisé des travaux condamnant une porte cochère par un mur avec une seule porte fermée à clé et ne permettant pas aux autres locataires de jouir de leur droit de passage.
M. et Mme [Z] ont contesté le congé et le jeu de la clause résolutoire, en saisissant en référé le président du tribunal de grande instance par Orléans qui, par ordonnance en date du 29 avril 2016 confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 6 avril 2017, a dit n'y avoir lieu à référé.
Par acte du 10 janvier 2018, M et Mme [Z] ont fait assigner la SDPI devant le tribunal de grande instance d'Orléans afin, principalement de dire que la société Pinsolle Pomaret et associés est tenue par la promesse de renouvellement de bail commercial donnée par le précédent propriétaire des murs, Mme [J] veuve [W], de constater le renouvellement automatique du bail, de dire que le congé et la sommation délivrés aux époux [Z] le 28 janvier 2016 sont nuls et sans effet, d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et d'enjoindre à la société Pinsolle Pomaret et associés d'avoir à faire effectuer à ses frais les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
La société SDPI a notamment sollicité le débouté de toutes les demandes des consorts [Z] et la validation du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, outre l'expulsion des époux [Z].
Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a statué ainsi :
Déclare l'action et les demandes formées par les parties recevables,
Dit que la promesse de renouvellement de bail faite par Mme [J] veuve [W] dans l'acte de cession du fonds de commerce « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] par Mme [F] [D] [R] à M. [M] [A] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], reçu le 13 février 2014 par Maître [G] [K]-[Y], notaire à [Localité 10], est opposable à la SARL société pour le développement de la proprité immobilière (SDPI),
Dit que la SARL SDPI est tenue par la promesse de renouvellement du bail commercial donnée par Mme [J] veuve [W] et doit régulariser l'acte de renouvellement du bail commercial,
Fait injonction à la SARL société pour le développement de la propriété immobilière (SDPI), de régulariser dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'acte de renouvellement du bail commercial avec M. [M] [Z] et Mme [L] [O] [P] épouse [Z], prenant effet à compter du 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail d'origine en date du 13 octobre 2005 et au même loyer révisé légalement tel que prévu dans le bail d'origine,
Dit que le congé à fin de mettre fin au bail, délivré par la SARL SDPI à M. et Mme [Z] par acte d'huissier qui leur a été signifié le 28 janvier 2016 est nul et sans effet,
Déboute M. [M] [Z] et Mme [L] [Z] de leur demande afin de constater la tacite reconduction du contrat de bail en date du 23 octobre 2005,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de dire et juger le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux régulier en la forme et juste au fond, du fait de l'absence d'inscription de Mme [P] épouse [Z] au Registre du Commerce et des Sociétés d'Orléans et d'ordonner en conséquence l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée et si besoin avec l'assistance de la Force Armée,
Dit que la sommation sous peine de clause résolutoire du contrat de bail, signifiée le 27 janvier 2016 à M. et Mme [Z] par la SARL SDPI est injustifiée et infondée et qu'il n'y a donc pas lieu à donner effet à la clause résolutoire du contrat de bail,
Déboute la société SDPI de sa demande reconventionnelle afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des consorts [Z],
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle afin de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des époux [Z] et d'ordonner leur expulsion,
Déboute la SDPI de sa demande reconventionnelle à titre subsidiaire afin de constater l'accord des parties sur les termes du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014,
Fait injonction à la société SDPI d'avoir à faire effectuer, à ses propres frais, les travaux d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, conformément au dossier AD-AP dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Condamne la société SDPI aux entiers dépens de la présente instance,
Condamne la société SDPI à verser à M. [Z] et Mme [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Accorde à la SCP Le Metayer et associés avocats, le droit à recovurement contre la SARL SDPI des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
Déboute les...
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