Cour d'appel d'Orléans, 1 juillet 2021, 20/001181
| Case Outcome | Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours |
| Date | 01 juillet 2021 |
| Docket Number | 20/001181 |
| Court | Court of Appeal of Orleans (France) |
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2021
la SCP VALERIE DESPLANQUES
Me François TARDIF
ARRÊT du : 01 JUILLET 2021
No : 141 - 21
No RG 20/00118
No Portalis DBVN-V-B7E-GC44
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 18 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265247583966032
SCI SCI CARNYX
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Iris NAUD, membre de l'AARPI NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉ : Timbre fiscal dématérialisé No:1265268731645005
Association CENTRE REGIONAL D'INFORMATION DE LA JEUNESSE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Ayant pour avocat Me François TARDIF, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 13 Janvier 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 22 AVRIL 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 01 JUILLET 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2005, la société Cadies, aux droits de laquelle vient la SCI Carnyx, a donné à bail commercial à l'association Centre régional d'information pour la jeunesse (le CRIJ) des locaux situés [Adresse 3].
Ce bail, conclu pour une durée de neuf années, à effet du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2014, a été renouvelé par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, pour une durée de douze années à effet du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2026.
Les locaux donnés à bail se trouvent au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Par délibérations des assemblées générales du 26 juin 2014 et du 17 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a décidé de fermer le hall de l'immeuble en faisant poser des grilles en façade.
Courant juin 2016, un ensemble de grilles destiné à empêcher l'accès à l'immeuble entre 19 heures et 8 heures le lendemain matin a été installé.
Exposant que ces grilles avaient pour effet de compliquer l'accès à ses locaux durant les périodes de fermeture et compromettaient la visibilité de sa vitrine située en léger retrait de la façade, de sorte que pour satisfaire à son cahier des charges, il a dû quitter les lieux qu'il prenait à bail [Adresse 3] pour s'installer dans des locaux mieux adaptés à son activité, le CRIJ a fait assigner la SCI Carnyx devant le tribunal de grande instance d'Orléans par acte du 24 mai 2017, à fin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de sa bailleresse à compter du 28 février 2017, et condamner la SCI Carnyx à lui rembourser la somme de un euro correspondant à un trop-perçu de charges pour les années 2011 à 2014.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a :
-dit que la société Carnyx n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible à son preneur des locaux loués
-« prononcé, aux torts de la société Carnyx, le bail commercial conclu avec l'association CRIJ portant sur des locaux sis [Adresse 3] à compter du 28 février 2017 »
En conséquence :
-rejeté la demande de condamnation à un trop perçu de charges sollicitée par l'association CRIJ
-condamné seulement l'association CRIJ à payer à la société Carnyx la somme totale de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'à la date de la résiliation judiciaire du bail, comprenant la régularisation des charges du 25 mai 2012 à 2014
-condamné la société Carnyx aux dépens dont distraction à Maître Tardif
-rejeté tous autres chefs de demande
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que l'installation des grilles, qui a eu pour effet de réduire l'accès des locaux loués aux personnes à mobilité réduite et de supprimer toute visibilité pour les jeunes auxquels l'activité de l'association est destinée, caractérisait un trouble de jouissance, et que la bailleresse ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant des dispositions de l'article 1725 du code civil alors qu'elle s'est tardivement manifestée auprès de la collectivité des copropriétaires pour s'opposer à la fermeture du hall et n'a pas non plus agi en justice pour contester le vote de l'assemblée générale comme elle s'y était engagée à l'égard de sa locataire, dont il apparaît au contraire qu'elle a tacitement accepté le départ au regard de la situation.
Le premier juge en a déduit que le bail devait être résilié, aux torts de la bailleresse, au 28 février 2017, date à laquelle l'association a quitté les lieux.
Il a en conséquence écarté la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Carnyx à hauteur de 228 345,94 euros, à titre principal au titre des loyers, provisions et charges échus au 4e trimestre 2019, subsidiairement au titre des loyers, provisions, charges et indemnités d'occupation échus sur la même période, a condamné l'association au paiement de la seule somme de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges échus jusqu'à la date du 28 février 2017, puis a enfin rejeté, comme infondée et même...
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2021
la SCP VALERIE DESPLANQUES
Me François TARDIF
ARRÊT du : 01 JUILLET 2021
No : 141 - 21
No RG 20/00118
No Portalis DBVN-V-B7E-GC44
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 18 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265247583966032
SCI SCI CARNYX
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Iris NAUD, membre de l'AARPI NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉ : Timbre fiscal dématérialisé No:1265268731645005
Association CENTRE REGIONAL D'INFORMATION DE LA JEUNESSE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Ayant pour avocat Me François TARDIF, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 13 Janvier 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 22 AVRIL 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 01 JUILLET 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2005, la société Cadies, aux droits de laquelle vient la SCI Carnyx, a donné à bail commercial à l'association Centre régional d'information pour la jeunesse (le CRIJ) des locaux situés [Adresse 3].
Ce bail, conclu pour une durée de neuf années, à effet du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2014, a été renouvelé par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, pour une durée de douze années à effet du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2026.
Les locaux donnés à bail se trouvent au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Par délibérations des assemblées générales du 26 juin 2014 et du 17 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a décidé de fermer le hall de l'immeuble en faisant poser des grilles en façade.
Courant juin 2016, un ensemble de grilles destiné à empêcher l'accès à l'immeuble entre 19 heures et 8 heures le lendemain matin a été installé.
Exposant que ces grilles avaient pour effet de compliquer l'accès à ses locaux durant les périodes de fermeture et compromettaient la visibilité de sa vitrine située en léger retrait de la façade, de sorte que pour satisfaire à son cahier des charges, il a dû quitter les lieux qu'il prenait à bail [Adresse 3] pour s'installer dans des locaux mieux adaptés à son activité, le CRIJ a fait assigner la SCI Carnyx devant le tribunal de grande instance d'Orléans par acte du 24 mai 2017, à fin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de sa bailleresse à compter du 28 février 2017, et condamner la SCI Carnyx à lui rembourser la somme de un euro correspondant à un trop-perçu de charges pour les années 2011 à 2014.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a :
-dit que la société Carnyx n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible à son preneur des locaux loués
-« prononcé, aux torts de la société Carnyx, le bail commercial conclu avec l'association CRIJ portant sur des locaux sis [Adresse 3] à compter du 28 février 2017 »
En conséquence :
-rejeté la demande de condamnation à un trop perçu de charges sollicitée par l'association CRIJ
-condamné seulement l'association CRIJ à payer à la société Carnyx la somme totale de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'à la date de la résiliation judiciaire du bail, comprenant la régularisation des charges du 25 mai 2012 à 2014
-condamné la société Carnyx aux dépens dont distraction à Maître Tardif
-rejeté tous autres chefs de demande
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que l'installation des grilles, qui a eu pour effet de réduire l'accès des locaux loués aux personnes à mobilité réduite et de supprimer toute visibilité pour les jeunes auxquels l'activité de l'association est destinée, caractérisait un trouble de jouissance, et que la bailleresse ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant des dispositions de l'article 1725 du code civil alors qu'elle s'est tardivement manifestée auprès de la collectivité des copropriétaires pour s'opposer à la fermeture du hall et n'a pas non plus agi en justice pour contester le vote de l'assemblée générale comme elle s'y était engagée à l'égard de sa locataire, dont il apparaît au contraire qu'elle a tacitement accepté le départ au regard de la situation.
Le premier juge en a déduit que le bail devait être résilié, aux torts de la bailleresse, au 28 février 2017, date à laquelle l'association a quitté les lieux.
Il a en conséquence écarté la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Carnyx à hauteur de 228 345,94 euros, à titre principal au titre des loyers, provisions et charges échus au 4e trimestre 2019, subsidiairement au titre des loyers, provisions, charges et indemnités d'occupation échus sur la même période, a condamné l'association au paiement de la seule somme de 16 967,37 euros au titre des loyers et charges échus jusqu'à la date du 28 février 2017, puis a enfin rejeté, comme infondée et même...
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