Cour d'appel d'Orléans, 7 mai 2020, 19/018751

CourtCourt of Appeal of Orleans (France)
Case OutcomeInfirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Date07 mai 2020
Docket Number19/018751

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/05/2020
la SELARL CASADEI-JUNG
la SCP [...]
la SCP LE METAYER & ASSOCIES
ARRÊT du : 07 MAI 2020

No : 79 - 20
No RG 19/01875 - No Portalis
DBVN-V-B7D-F6ID

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 20 Mars 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265244284463696
S.A.S. EXIA ENTREPRISES
[...]
[...]


Ayant pour avocat postulant Me Emmanuel POTIER, membre de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Virginie BOUCHET, membre de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART



INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265243234350038
SCI CHANDARGENT
Prise en la personne de son représentant légal
[...]
[...]


Ayant pour avocat Me Hugues LEROY, membre de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS





- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265242781293302
SAS NIPPON SHIKIZAI FRANCE nom commercial : ORLEANS COSMETICS
[...]
[...]


Ayant pour avocat postulant Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Jérémy BLIMBAUM, membre de SOLVACTION AARPI, avocat au barreau de PARIS,


D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 28 Mai 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 Février 2020



COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 12 MARS 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,


Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,


ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 07 MAI 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.






EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2012, la SCI Chandargent a consenti à la SAS CECAF Maquillage un bail commercial portant, à [...] sur 4600 m2 de bâtiment industriel, pour une durée de 9 ans, du 16 juillet 2012 au 15 juillet 2021, en vue d'y exercer l'activité exclusive de sous-traitance cosmétique, et moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 10.000 € hors taxes.

Par avenant du 1er février 2013, les parties au bail ont convenu que la location était consentie et acceptée moyennant un loyer en principal de 7224,08€ HT à compter du 18 mars 2013, payable d'avance le premier de chaque mois, tous les articles et autres clauses du contrat de bail du 16 juillet 2012 restant inchangés et valides.

La société CECAF Maquillage a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 18 septembre 2013.

Par jugement du 15 novembre 2013, un plan de cession totale de la société CECAF Maquillage a été décidé au profit de M. J... C..., avec faculté de substitution. La société Orléans Cosmétics désormais dénommée société (SAS) Nippon Shikizai France s'est substituée à M. C... et est devenue preneur des lieux anciennement loués à la société CECAF Maquillage.

La convention de cession a été signée le 23 novembre 2013 avec prise de possession des lieux au 15 novembre 2013. Elle rappelait notamment le contrat de bail du 16 juillet 2012 ainsi que l'avenant du 1er février 2013.

Faisant valoir qu'elle a constaté que les locaux étaient pour partie occupés par une autre société, la société ACL, que pour ne pas retarder le début de son activité, elle a conclu avec cette dernière une convention de "cohabitation" et de répartition des frais liés aux locaux, l'une et l'autre finançant des travaux de cloisonnement aboutissant à une répartition des surfaces entre la société Orléans Cosmetics occupant les 2/3 et la société ACL occupant le tiers, qu'elle a parallèlement demandé à la SCI Chandargent par courrier du 24 mars 2014 de mettre son bail en conformité avec la réalité de son bail, soit deux tiers de la surface de 4600 m2 et non la totalité et de réduire son loyer d'un tiers soit 4902,36 € HT dès le mois d'avril 2014, en proposant d'imputer le trop payé depuis novembre 2013 sur les sommes dues depuis avril 2014 et qu'aucune réponse n'a été apportée à ce courrier, la société Orléans Cosmetics a notifié à la SCI Chandargent par courrier du 1er avril 2014 qu'elle procédait, comme annoncé dans son courrier du 24 mars 2014 au paiement d'une partie du loyer de juin 2014 seulement (3462,38€ HT) et du loyer révisé de juillet 2014, sans payer les loyers d'avril et mai 2014.

Par acte d'huissier du 1er juillet 2014, la SCI Chandargent a fait délivrer à la société Orléans Cosmetics un commandement de payer la somme de 34.675,60 € au titre des loyers impayés pour les mois d'avril à juillet 2014.

Par acte du 31 juillet 2014, la société Orléans Cosmetics a fait assigner la SCI Chandargent devant le tribunal de grande instance d'Orléans afin de dire que le commandement du 1er juillet 2014 est dépourvu de tout effet et de fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 4.902,36 € hors taxes à compter du 15 novembre 2013, soit les deux tiers de son loyer. Elle a en outre demandé la condamnation de la SCI Chardargent à remplacer divers éléments d'équipement vétustes (chaudières, groupes froid, régulateurs électroniques), à reconditionner le système électrique, et à réparer la partie du faux plafond effondrée par suite d'un dégât des eaux avec réfection de l'étanchéité du toit et du bâtiment.

Par acte notarié du 21 octobre 2014, la SCI Chandargent a vendu à la société Exia Entreprises (société Exia) la totalité du bien immobilier lui appartenant. Cet acte stipulait que le vendeur subrogeait l'acquéreur dans tous les droits et actions qu'il a à l'encontre de son locataire, même si leur cause était antérieure au jour de la vente.

Par acte du 23 mars 2015, la SCI Chandargent a appelé à la cause la société Exia Entreprises.

Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance d'Orléans a :
- déclaré recevable la SCI Chandargent en ses demandes,
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Orléans Cosmetics,
- déclaré que le commandement de payer délivré le 1er juillet 2014 est dépourvu de tout effet,
- fixé le montant du loyer au titre du bail commercial à la somme en principal mensuelle de 4.902,36 € HT, à compter du 15 novembre 2013, date de prise d'effet du bail et correspondant à la surface louée effectivement,
- déclaré la SCI Chandargent aux droits de laquelle vient la société Exia Entreprises désintéressée au titre des loyers d'avril à juin 2014,
- dit que la société Orléans Cosmetics est à jour du paiement de ses loyers envers la société Exia Entreprises,
- rejeté l'ensemble des demandes formées par la société Exia Entreprises au titre des loyers,
- rejeté la demande de condamnation à une indemnité d'occupation et à l'expulsion de la société Orléans Cosmetics formée par la société Exia Entreprises,
- condamné la société Exia Entreprises à prendre seulement en charge et à ses frais:
. le remplacement des deux chaudières,
. le reconditionnement du système électrique et des circulateurs de la chaufferie,
. le remplacement des huit centres de traitement d'air,
. le remplacement des groupes froids fonctionnant au fluide R 22,
. le remplacement de l'ensemble des régulateurs électroniques.
- rejeté la demande de condamnation de la SCI Chandargent formée par la société Exia Entreprises à lui verser la somme de 1.797,82 € au titre du compte entre les deux parties,
- rejeté la demande formée par la SCI Chandargent contre la société Exia Entreprises au titre des loyers réclamés,
- condamné la société Exia Entreprises aux dépens de l'instance et à payer à la société Orléans Cosmetics une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres chefs de demande.

La société Exia Entreprises a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 mai 2019 en intimant la SCI Chardargent et la SAS Nippon Shikizai France et en contestant tous les chefs du jugement.





Par dernières conclusions du 6 janvier 2020, la société Exia Entreprises demande à la cour de :
Vu le bail commercial du 16 juillet 2012 et l'avenant du 1er février 2013,
Vu l'article 1134 du Code civil ancien et les articles 606 et suivants du Code civil,
Dire et juger la société Exia Entreprises recevable et bien fondée en son appel, moyens, et prétentions ;
Débouter la société Nippon Shikizai France de l'ensemble de ses demandes, moyens, prétentions,
Débouter la société Nippon Shikizai France de l'ensemble de ses demandes, moyens, prétentions,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris par le Tribunal de Grande Instance d'Orléans en ce qu'il a déclaré la société Chandargent recevable en ses demandes et rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Orléans Cosmetics, déclaré que le commandement de payer délivré le 1er juillet 2014 est dépourvu de tout effet, fixé le montant du loyer au titre du bail commercial à la somme en principal mensuelle de 4902,36 euros HT à compter du 15 novembre 2013, déclaré la société Chandargent aux droits de laquelle vient la société Exia Entreprises désintéressée au titre des loyers d'avril à 2014, dit que la société Orléans Cosmetics est à jour du paiement de ses loyers envers la société Exia Entreprises, rejeté l'ensemble des demandes formées par la société Exia Entreprises au titre des loyers et indemnité...

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